Fenstertausch in der Eigentumswohnung – wer trägt die Kosten?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für den Eigentümer bringt dies sowohl Ansprüche als auch Verpflichtungen dieser Gemeinschaft gegenüber mit sich. Gelegentlich kommt es jedoch zu Streitigkeiten, wenn es um den Fenstertausch bei einer Eigentumswohnung in Österreich geht: Tauscht der Eigentümer selbstständig die Fenster aus, weigert sich die Eigentümergemeinschaft unter Umständen, den Fenstertausch zu bezahlen – der Wohnungseigentümer bliebe in diesem Falle auf den Kosten sitzen. Umgekehrt existieren jedoch auch Fälle, in denen die Eigentümergemeinschaft zur Erstattung verpflichtet ist. Hier erfahren Sie, in welchen Fällen eine Kostenerstattung möglich ist und welche Pflichten der Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft gegenüber zu erfüllen hat.
Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwaltung
Ausschlaggebend für die Beantwortung der Frage, wer für den Fenstertausch bei einer Eigentumswohnung in Österreich aufkommen muss, sind das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Mietrechtsgesetz (MRG). Diese regeln unter anderem die Pflichten der Hausverwaltung und den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft. In § 3 MRG steht, dass Reparaturen und Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft Aufgabe der Hausverwaltung sind, die im Auftrag des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft handelt. So hat die Verwaltung sicherzustellen, dass keine Gefahr von gemeinsam genutzten Teilen des Hauses ausgeht und Modernisierungsmaßnahmen ausgeführt werden, wenn dies nötig und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Entscheidungen über konkrete Maßnahmen werden dabei laut § 24 WEG durch Mehrheitsentscheid innerhalb der Eigentümergemeinschaft getroffen. Dort haben einzelne Wohnungseigentümer ein Mitsprache- und Stimmrecht gemäß ihrem Eigentumsanteil, schlussendlich müssen sie sich jedoch den Entscheidungen der Mehrheit fügen. Werden Maßnahmen beschlossen oder genehmigt, trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten dafür. Zu diesem Zweck schreibt das WEG vor, dass die Eigentümergemeinschaft eine angemessen große Rücklage anzulegen hat. Reicht diese nicht aus, müssen die restlichen Kosten anteilig von den einzelnen Eigentümern getragen werden.
Wohneigentumsgesetz (WEG) und das Mietrechtsgesetz (MRG) regeln die gesetzlichen Bestimmungen rund um den Fenstertausch in der Eigentumswohnung
Der Fenstertausch in Eigentumswohnungen ist in Österreich Aufgabe der Gemeinschaft
Als Teil der Außenhülle des Gebäudes sind auch Außenfenster und Wohnungstüren von dieser Regelung betroffen. Beschließt oder genehmigt die Eigentümergemeinschaft also mehrheitlich einen Fenstertausch, trägt sie auch die Kosten dafür.
Selbiges gilt, wenn der Eigentümer die Notwendigkeit der Maßnahme beweisen kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Zustand der Fenster keine Reparatur oder Instandsetzung mehr zulässt. Handelt es sich beispielsweise noch um einfach verglaste Fenster, ist allgemein davon auszugehen, dass der Fenstertausch eine notwendige Maßnahme darstellt, um eine zeitgemäße Wohnqualität und Energieeffizienz zu erhalten. Im Zweifelsfall steht jedoch der Wohnungseigentümer in der Pflicht, Nachweise zu erbringen. Es lohnt sich daher, den Zustand der Fenster vor dem Austausch genau zu dokumentieren.
Abweichungen von dieser Regelung gelten nur, wenn sie im Vorfeld schriftlich vereinbart wurden – zum Beispiel im Wohnungseigentumsvertrag. Die langjährige Übung hingegen ist nicht ausreichend, um Ausnahmen zu rechtfertigen. Selbst wenn alle Nachbarn den Fenstertausch aus eigener Tasche bezahlt haben, bleibt ein Anspruch auf Kostendeckung bestehen, solange der Austausch genehmigt oder notwendig war.
Infografik über die Kostenverteilung beim Fenstertausch in Eigentumswohnungen
Fenster selbst getauscht – ist eine Erstattung noch möglich?
Auch bei eigenmächtigem Fenstertausch in der Eigentumswohnung gelten in Österreich weiterhin die Bestimmungen des MRG und des WEG. Da der Austausch von Fenstern prinzipiell zum Aufgabenbereich der Eigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwaltung gehört, besteht in diesem Falle ein Anspruch auf vollständige Kostenerstattung, sofern die Maßnahme genehmigt wurde oder der Eigentümer eine Notwendigkeit nachweisen kann. Da es sich um einen bereicherungsrechtlichen Anspruch handelt, können Kosten ferner bis zu 30 Jahre nach Durchführung des Fenstertauschs eingefordert werden.
Eine Genehmigung für den Fenstertausch in einer Eigentumswohnung kann die Eigentümergemeinschaft auch nachträglich durch Mehrheitsbeschluss erteilen. Dies ist insbesondere dann ratsam, wenn die Fenster offensichtlich veraltet waren. Kann der Eigentümer nachweisen, dass der Austausch notwendig war, ist dies ansonsten Grundlage genug, die Kostenerstattung schlimmstenfalls vor Gericht durchzusetzen.
Eigentümergemeinschaft beschließt Fenstertausch – können Eigentümer sich weigern?
Umgekehrt ist jedoch auch der Wohnungseigentümer verpflichtet, sich im Falle einer mehrheitlichen Entscheidung an den Kosten für den Fenstertausch zu beteiligen – selbst wenn er auf der Wohnungseigentümerversammlung dagegen gestimmt hat. Es gelten dieselben Regeln wie für den Fenstertausch in der eigenen Wohnung. Dies ist natürlich ärgerlich, wenn der Wohnungseigentümer bereits vor kurzer Zeit eigenmächtig die Fenster seiner Eigentumswohnung ausgetauscht hat.
In diesem Falle bleibt Eigentümern nur übrig, mit der Gemeinschaft zu verhandeln. Selbstredend besteht der Anspruch auf Erstattung der Kosten für den eigenmächtigen Fenstertausch weiterhin, sofern die Kriterien dafür erfüllt sind. Es ist demnach möglich, aus Kostengründen für eine Ausnahme zu argumentieren. Dies ist auch im Sinne der Abfallvermeidung sinnvoll, wenn die neuen Fenster im Wesentlichen gleichwertig mit denen sind, die die Eigentümergemeinschaft installieren möchte.
In der Praxis nimmt diese Ausnahme oft die Form einer Sondervereinbarung an: Der Eigentümer verzichtet auf einen Teil seiner Erstattung und muss sich dafür nicht länger am Gemeinschaftsprojekt Fenstertausch beteiligen. Im Gegenzug sind die Fenster seiner Eigentumswohnung von der Maßnahme ausgenommen. Dabei handelt es sich jedoch immer um eine Einzelfallentscheidung. Ist der vollständige Tausch beispielsweise Voraussetzung für Fördergelder, ist ein Einlenken der Eigentümergemeinschaft unwahrscheinlich.
